Нередко люди отказываются приобретать квартиру только по одной причине – она перешла к продавцу по наследству. Слишком велик риск будущего судебного разбирательства с неизвестными наследниками, которые могут неожиданно появиться спустя пять или десять лет и предъявить свои права на квартиру вместе с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В этом случае решение суда видится потенциальному покупателю непредсказуемым. Оправдана ли подобная осторожность или страх исходит от неуверенности и незнания вопроса?

Длинная очередь наследников

Вспомним основные законодательные нормы, закрепленные в Гражданском кодексе (полную информацию содержит раздел «Наследственное право», статьи 1110-1185).

Имущество наследуется по завещанию или по закону (ст. 1111 ГК). Второе вступает в силу при отсутствии первого.

Завещание может быть составлено в пользу любого лица (ст. 1119 ГК), которое получит всё при отсутствии претендентов на обязательную долю в наследстве. Право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы (ст. 1149). Они получают не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Завещаний может быть несколько, действительным считается последнее по дате.

Завещание может быть признано недействительным в судебном порядке, если оно поддельное или если на момент его составления человек был недееспособным.

Завещатель может назначить душеприказчика (ст. 1134 ГК), который поможет цивилизованно передать имущество наследникам, пока они окончательно не разругались.

Если завещания не было или оно судом признано поддельным или недействительным, то наследуется имущество по закону. При этом действует правило очередности: наследники каждой последующей очереди вступают в наследство только при отсутствии наследников предшествующей очереди (или в случае их отказа от наследства, лишения их наследства по суду – ст. 1117 о недостойных наследниках). Очередность и перечень наследников указаны в ст. 1142-1145 и ст. 1148:

1-я очередь: дети, супруг и родители наследодателя (ст. 1142). Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (если один из наследников первой очереди умер до наследодателя, то его доля переходит в равных частях к его потомкам, то есть внукам наследодателя).

2-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления (ст. 1143).

3-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1144).

4-я очередь: родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя.

5-я очередь: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

6-я очередь: родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

7-я очередь: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Если никто не заявил о правах на наследство, имущество называется выморочным и переходит к государству, а затем, как правило, реализуется на торгах.

О сроках вступления в наследство

Срок вступления в наследство (ст. 1154 ГК) – 6 месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания его судом умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца, то есть у нового наследника есть девять месяцев для оформления наследства.

Если шестимесячный срок пропущен наследником, то дело его не безнадежно, о чем говорится в ст. 1155: «Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

Иными словами, если у человека была уважительная причина, например, он был болен, длительно отсутствовал по работе за границей и пр., то суд может восстановить его в правах на наследство.

Решить вопрос можно и без обращения в суд, «при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство».

Самое важное: срок давности по наследству не ограничен законодательством. Наследник должен обратиться в суд в течение трех лет с того момента, как он узнал о смерти наследодателя. Однако узнать об этом он мог спустя 5, 10 или 15 лет, если причина столь долгого неведения признана уважительной. Именно в этой временной неопределенности кроется главная опасность для покупателя наследственной квартиры: неучтенный наследник может объявиться в любой момент, даже спустя годы после смерти хозяина квартиры. Единственная надежда покупателя – решение суда в его пользу.

Суды – за добросовестного приобретателя

В последние 10-12 лет у покупателя наследственной квартиры становится все больше шансов законно защитить свои права и сохранить приобретение. Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года называют историческим, его суть сводится к тому, что лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать обратно это имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем. Признаки добросовестного приобретателя изложены в ст. 302 ГК РФ: это тот, кто приобрел имущество возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество («если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать» (добросовестный приобретатель)»).

Кстати, здесь возникает еще один важный аспект: если имущество было куплено по заниженной цене, то суд может квалифицировать такое приобретение как недобросовестное. Несомненно, лучше указывать в договоре купли-продажи квартиры полную цену – это не только гарантирует возврат всех затраченных на покупку средств в крайнем случае, то есть признания сделки недействительной, но и убедительно подтверждает добросовестность приобретения.

Дополнительную поддержку покупателям оказало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. («О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В пункте 38 указано, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Но самая ценная и ключевая рекомендация судам прозвучала в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», пункт 42: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)».

Другими словами, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.

Можно сказать, что теоретически суды на стороне добросовестного приобретателя. Есть примеры и обратных решений в судебной практике, но они малочисленны.

И все же теория остается теорией, а главные нюансы и проблемы виднее профессионалам, которые неизбежно сталкиваются с наследственной недвижимостью.

Стоит ли покупать?

Едва ли на подобный вопрос кто-то сможет ответить лучше риэлторов, у которых позади многолетняя практика продаж наследственных квартир. И если решаться на покупку, лучше заранее предусмотреть возможные риски. За консультацией мы обратились к экспертам московских агентств по недвижимости.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство? Насколько велики риски для покупателя и в чем они заключаются? Важно ли указывать полную стоимость в договоре?

Виталий Пономарев, управляющий «БЕСТ-Недвижимость», отделение «На Баррикадной»:

«Прежде чем покупать любую квартиру, а особенно "наследственную", нужно выявить все возможные для покупателя риски. Основным риском покупки квартиры, приобретённой продавцом по наследству, является отсутствие возможности проверить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на наследственное имущество. Покупатель и его риэлтор не смогут узнать обо всех родственниках, которые могут заявить о своих правах. О таких потенциальных наследниках не всегда могут знать и близкие родственники.

Сразу пример из практики: после смерти мужчины о правах на наследство заявил сын от первого брака, о котором не знала "единственная" (как она считала) дочь от второго брака.

Общий срок исковой давности три года. Но в данном случае три года исчисляются не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти такого лица. А о смерти родственника наследник мог узнать через несколько лет, например, в связи с длительной загранкомандировкой, воинской службой, тюремным заключением или является наследником 2-й или 3-й очереди (при отсутствии наследников более ранней очереди) и редко общался с умершим. Поэтому нельзя гарантировать, что такое лицо не заявит своё право на долю в квартире через 3, 5 или 10 лет, если он докажет, что не знал о смерти родственника.

В последнее время судебная практика по таким делам немного встала на сторону лица, своевременно принявшего наследство. Суды говорят поздно появившимся наследникам, что если вы "близкие" родственники, то должны были знать о смерти наследодателя. А если вы не знали о смерти, то какие же вы близкие родственники? Срок исковой давности при этом считают с момента смерти. Но это не гарантирует, что потенциальный наследник не сможет восстановить срок принятия наследства.

Полную стоимость в договоре следует указывать при покупке любой квартиры, т.к. только это гарантирует возможность полной компенсации в случае расторжения сделки. В наследственных квартирах проверить ВСЁ не возможно, поэтому ни один риэлтор не сможет на 100% гарантировать своему клиенту-покупателю отсутствие рисков с появлением иных претендентов на квартиру, а соответственно, и возврата всей суммы при занижении стоимости в договоре. Решение за покупателем. Иногда клиенты идут на такой риск при покупке, при этом получая что-то более ценное и важное для себя.

Но важно понимать, какая конкретная ситуация в конкретной сделке. Нельзя сказать ни "за" ни "против" по покупке наследственных квартир в целом. Как по любым сделкам с недвижимостью, нужно глубоко оценить ситуацию по каждой квартире индивидуально».

Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья»:

«В связи с тем, что любое приобретение покупателем квартиры может быть рискованно, мы бы не стали отвечать однозначно – стоит или нет покупать квартиру, полученную в наследство. Для этого необходимо ознакомиться с документами и историей квартиры, да и наследство наследству рознь. С 2001 года действует третья часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, регулирующая наследственное право, с введением в действие которой увеличен круг наследников. В настоящий период отсутствует единая информационная база родственников-наследников наследодателя, поэтому однозначно подтвердить, все ли наследники вступили в наследство или чье-то право нарушено, не представляется возможным.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. По истечении шести месяцев по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, свое нарушенное право пострадавший наследник на основании и в соответствии со ст. 1155 ГК РФ может восстановить, и претендовать на долю в наследственной квартире, в этом и заключается риск покупателя наследственной квартиры. Продажа или покупка спустя три года после вступления в наследство, из практики, наиболее безопасны, т.к. за этот период, как правило, все наследники имеют возможность узнать об открытии наследства (днем открытия наследства признается день смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ)), и это срок, достаточный для восстановления своих нарушенных прав.

Как для наследственной квартиры, так и для любой другой нужно в договоре купли-продажи указывать полную рыночную стоимость приобретаемой квартиры, т.к. в случае расторжения договора купли-продажи квартиры продавец обязан вернуть покупателю указанные и полученные по договору купли-продажи деньги, а наследник, право которого нарушено, может претендовать либо на долю наследственной квартиры, либо на долю стоимости проданной наследственной квартиры. И, конечно, ему будет интереснее получить долю от полной стоимости, указанной в договоре купли-продажи квартиры, от продавцов-наследников.

Оксана, были ли показательные случаи сделок с наследственной недвижимости в практике вашей компании и что бы вы могли посоветовать потенциальным клиентам (продавцам и покупателям)?

Наше агентство оформило не одну сделку с наследственными квартирами, предварительно проведя необходимые действия, уменьшающие риски приобретения наследственной квартиры. Одним из таких действий является получение нотариального заявления от наследников, по которому наследники-продавцы обязуются рассчитаться с неизвестными наследниками (если вдруг таковые обнаружатся, и заявят о своих нарушенных правах) самостоятельно и за свой счет, не допустив изъятия у покупателя наследственной квартиры.

А если сроки вступления в наследство были пропущены и квартира оформлена через суд, то насколько плохо это для продажи? Или оформлена по решению суда как результат спора наследников? Отражается ли это на ликвидности, цене квартиры?

Для профессионалов такие сделки с недвижимостью, по которой правоустанавливающим документом является решение суда, вступившее в законную силу, в том числе и решение суда по восстановлению сроков по вступлению в наследство, не является какой-то особенностью. Теоретически, если есть решение суда, вступившее в законную силу, мы его рассматриваем как подтверждение того, что вопрос по наследникам и квартире уже был рассмотрен, и по нему закончен спор. С этой точки зрения такой правоустанавливающий документ немного успокаивает и на ликвидности, а также цене не отражается. Однако все случаи индивидуальны».

Наследство и нотариус

Изучая нюансы законотворчества или рассуждая о целесообразности покупки наследственной недвижимости, нельзя не обратиться к главному лицу, которое ведет наследственные дела – нотариусу. Кроме того, последние нововведения в нотариальном законодательстве обеспечили лучшую защиту добросовестному приобретателю и открытость информации. Разобраться в основных вопросах нам помог Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга.

Какой нотариус может вести наследственное дело – только тот, за кем закреплен конкретный адрес или любой нотариус, которого выбрал завещатель?

С 2012 года в СПб наследники для открытия наследственного дела после смерти наследодателя вправе обратиться к любому нотариусу. Наследникам важно не пропустить установленный законом срок на принятие наследства – 6 месяцев.

- Может ли сложиться ситуация, когда одно и то же наследство ведут разные нотариусы?

Такое может произойти только в результате сбоя электронной системы, что практически невозможно. Даже если это произойдёт, нотариусы, ведущие наследственные дела, увидят в программе, что наследственное дело открыто некорректно, и вопрос будет решен. Интересы наследников, в любом случае, не пострадают.

Если умер завещатель, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники должны обратиться сами?

Приобретение в результате принятия наследства имущественных прав и обязанностей наследодателя – это право наследников и, по общему правилу, никаких обязанностей для потенциальных наследников не создает.

Какова стоимость услуг нотариуса, который ведет наследственное дело и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?

Задача нотариуса – обеспечить законный переход имущества или/и имущественных прав и обязанностей наследодателя, основываясь на его воле, выраженной в завещании или при его отсутствии – в соответствии с законом. Контроль за законным переходом права очень важен с точки зрения гражданского оборота, поскольку гарантирует новому собственнику, приобретшему имущество у наследника, устойчивый титул владельца. Стоимость за оформление наследства складывается из многих факторов и зависит от состава имущества, количества наследников и льгот, которыми они обладают, и т.д. В среднем оформление наследства обходится наследнику от 7 000 до 10 000 рублей.

Создана ли единая база удостоверенных завещаний в Москве, которую планировали сделать в 2014 году? Если да, то как она будет работать и кто сможет ею воспользоваться?

Сама база – как форма – существует, по поводу ее заполняемости нужно уточнять у ФНП, но я думаю, что в СПб все нотариусы свои завещания туда уже внесли.

Примечание: Напомним, что 1 июля 2014 года начал работать всероссийский реестр наследственных дел, куда вносится в том числе вся информация о завещаниях и их отмене. Это позволит собрать всю информацию на едином портале и избежать повторного открытия дел, дублирования и мошенничества с поддельными завещаниями, что гораздо лучше защитит права наследников. В Москве работала похожая программа – «Наследство без границ», в которой было зарегистрировано 710 тысяч наследственных дел, затем эти данные были перенесены в новый российский реестр.

Что бы вы могли посоветовать покупателю квартиры, которая перешла к продавцу по наследству? Есть ли, на ваш взгляд, риски и как их можно минимизировать?

Проблема в том, что сегодня в России любое основание права собственности продавца может быть оспорено. Вне зависимости от того, какая сделка находится в основании титула. Сам наследодатель мог приобретать наследуемое имущество по сделке в простой письменной форме и его право, зарегистрированное в ЕГРП, может быть оспоримо или ничтожно.

- Что бы вы могли посоветовать покупателям?

1. Приобретать наследованное имущество, хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке.

2. Указывать в сделке по приобретению только реальную цену. Это важно в случае расторжения договора или признания его недействительным и для любой формы сделки (ППФ или нотариальной), а также в связи с тем, что с 1.01.2015 года нотариальный документ имеет особую доказательственную силу в суде, направленную на защиту добросовестного приобретателя. Поэтому будет странно, если покупатель начнет трактовать цену, указанную в сделке и являющуюся ее существенным условием, иначе, чем указано в тексте договора.

3. Выбирайте нотариальную форму сделки – так как, по судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст. 302 ГК РФ. Кроме того, тарифы на услуги нотариуса с 1 января 2015 года уменьшены в три раза и средняя стоимость сделки составит 10 000 -12 000 рублей.

Титульное страхование – дополнительная защита

Сегодня, приобретая наследственную квартиру, покупатель защищен от неприятностей лучше, чем, скажем, лет 10-15 назад. Риски снижены, но не исключены. Дополнительную защиту может обеспечить титульное страхование, которое пока не получило должное признание в России и мало пользуется спросом. Далеко не каждая страховая компания предлагает подобную услугу, хотя титульное страхование считают перспективным для России, это надежный инструмент финансовой защиты собственника.

По материалам сайта: http://realty.dmir.ru/articles/36316/#comments

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Предложения такого характера, по сравнению с остальным сегментом рынка, довольно привлекательны, так как продаются по цене, которая на 20, а то и 30% ниже. К тому же места расположения и условия также хорошие, поэтому купить такую жилплощадь желают многие. Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд!

Законность наследования

Итак, если квартира была куплена, и вдруг через какой-то промежуток времени объявился наследник, претендующий на эти же квадратные метры, то нужно начинать разбираться с проблемой с «холодной» головой и знанием закона.

Объявляться наследники квартиры могут как в первые годы, так и по прошествии 15-20 лет, что вполне естественно, так как есть два типа наследников. Первый - законные. Согласно ГК РФ главе 63, есть очередность родственников, наследующих имущество. Второй тип - по завещанию. Имущество делится наследователем по его желанию, гл. 62 Гражданского кодекса РФ.

Даже информация статьи 1154 ГК России, говорящая о том, что заявительный документ о наследовании имущества, на подачу которого отводится полгода с момента смерти наследователя, не дает гарантии того, что квартира останется у покупателя. Ведь в ст. 1155 в пункте 1 ГК РФ прописано, что право наследования восстанавливается, если наследник не был в курсе открытия наследства. Суд в таком случае отменяет сделку купли-продажи, после чего продавцом должна быть возвращена денежная стоимость квартиры покупателю, однако здесь возникает много трудностей в виде индексации суммы, учета инфляции, потраченных продавцом средств, отсутствия финансов и т.д.

При сложившейся ситуации есть несколько вариантов разрешения:

• договор с объявившимся наследником о том, что ему будет выплачена некоторая сумма денег, после чего он откажется от притязаний на квадратные метры;
• оформить заявление на жилплощадь по договору соц. найма;
• при наличии несовершеннолетних детей у покупателя, можно обратиться в органы опеки.

Особенности завещания

Завещательный документ прописывает свод правил, согласно которым должны разделить имущество умершего. Однако закон не всегда следует этим указаниям.

1. Есть наследники в виде иждивенцев, несовершеннолетних детей, супругов и родителей, которым положена ½ доля по законному наследованию (п.1 ст. 1149 ГК РФ).
2. Среди наследующих лиц зачастую встречаются те, кто желает доказать поддельность завещательного документа, так как завещатель был болен при его подписании.
3. Может случиться и так, что прошлый хозяин составил еще одно более позднее завещание, которое отменяет предыдущее.
4. Случается, что при составлении завещательного документа завещатель указал, что в наследственной квартире, отписанной, например, сыну, должны также до конца жизни проживать еще и жена, и мама. В таком случае выселить их будет невозможно.

Если в первых трех вариантах истцом доказывается факт, что завещательный документ подделан или неактуален, то его признают недействительным, следовательно, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец квартиру.

Также важно понимать, что все претензии адресуются собственнику недвижимости, а не продавцу. Чтобы хоть как-то обезопасить покупателя от неприятностей при покупке, риэлтерские агентства берут с продавца обязательство, заверенное у нотариуса, о том, что он не знает ни о каких наследниках. То есть в случае, если объявится еще один наследник, все финансовые моменты будут урегулироваться между ним и новыми родственниками без участия покупателя.

Способы защиты

Обезопасить себя от попадания в столь неприятную ситуацию путем сужения круга потенциальных наследников новый покупатель может следующими способами:

• получить выписки ЕГРП, содержащие информацию обо всех проводимых с данной недвижимостью операциях, обременениях;
• ознакомиться с выпиской из домовой книги на наличие прописанных ранее в квартире гражданских сожителях и иных родственников;
• выяснить о наличии у умершего наследников, претендующих на обязательную долю (в виде инвалидов, несовершеннолетних детей, родителей и др.);
• внимательно подходить к подписанию акта купли-продажи по доверенности от наследника;
• проверить удостоверение смерти владельца недвижимости.

Зачастую, все родственники умершего, которые желают наследовать, изъявляют свое желание путем подачи заявления. Но бывает так, что вы, уже получили свидетельство о праве на наследство, и, возможно, даже успели каким-то образом распорядиться имуществом наследодателя, как вдруг появляются еще родственники умершего, требующие свою долю наследства. Имеют ли право такие родственники на долю в наследстве, когда срок его принятия уже пропущен и что грозит наследникам, уже принявшим наследство? Рассмотрим этот случай на примере ситуации, с которой к нам обратился клиент:

Некоторое время назад я узнал, что погиб мой двоюродный брат. Незадолго до этого события умерла его родная сестра (мне она тоже приходится двоюродной). После их смерти осталась квартира. Когда умерла сестра, никто из родственников не вступил в наследство, а после смерти я один подал документы нотариусу. Спустя полгода нотариус выдал мне свидетельство, после чего я оформил квартиру в собственность. Через 1,5 года объявились еще родственники, требуют, чтобы я отдал им часть наследства. Законны ли их требования? Могут ли они забрать квартиру?

В случае, если отсутствует завещание, родственники получают имущество умершего в порядке очереди, установленной законом.

Двоюродные братья и сестры смогут получить наследство только в том случае, если нет наследников предыдущих очередей. Если же кто-то из наследников никак не выражает свою волю относительно причитающегося наследства, оно делится между теми наследниками, которые изъявили желание получить наследство. Исключение составляет лишь обязательная доля, принять которую наследник обязан.

Наследники, пропустившие срок подачи заявления, могут восстановить через суд. Но для восстановления срока нужно, чтобы суд счел причину пропуска срока уважительной. Если суд установит, что причина пропуска срока является уважительной, наследники вправе рассчитывать на часть имущества умершего.

Обратите внимание, что процедуру восстановления своего права на наследство вправе инициировать не все наследники. Например, наследники пятой, шестой или седьмой очередей не могут заявлять о таком праве, если имущество умершего перешло наследнику второй очереди.

Другой случай, если после получения наследником третьей очереди всего имущества наследодателя, заявляет о своих правах на наследство наследник первой очереди. В таком случае, при признании судом причины пропуска шестимесячного срока уважительной, такой наследник вправе потребовать причитающуюся ему долю. Наследникам, уже вступившим с свои права и оформившим имущество в собственность придется либо отдать часть имущества, либо, если это неделимая вещь, компенсировать наследственную долю в денежном эквиваленте.

Если с момента принятия вами наследства прошло много времени, и вы уже успели распорядиться полученным имуществом (продать, подарить), то вы должны будете выплатить наследникам стоимость их долей.

В случае нашего клиента родственники могут требовать доли в наследстве, только если они относятся к первой, второй или третьей очереди. В этом случае, если суд признает причину пропуска уважительной, наследство будет поделено заново, уже с учетом прав новых наследников. Если же наследники относятся к четвертой или пятой очереди наследования, то права требовать части наследства у них нет.

Для скорейшего выяснения этих вопросов лучше обратиться к юристу, который подскажет, к какой очереди относятся наследники и имеют ли они право претендовать на имущество умершего, а также поможет решить все вопросы, связанные с перераспределением такого имущества, если закон окажется на их стороне.

Среди квартир, продаваемых на рынке, встречаются те, что переходили по наследству. Объекты эти имеют среди участников рынка дурную славу. Дело здесь, конечно, не в привидениях. Тот факт, что продающий вам квартиру наследник говорит, что он – единственный, и других претендентов нет, как выясняется, ничего не значит. Представьте – вы приобрели квартиру у человека, получившего ее в наследство, спокойно в ней живете, и вдруг как черт из табакерки выскакивает человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья. Что тогда? На этот (и смежные с ним) вопросы и попытается ответить .

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Откуда берутся наследники?
Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса - он называется «Наследственное право», включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 («Основания наследования») и провозглашает, что «наследование осуществляется по завещанию и по закону». Выражаясь более понятным языком, это означает, что человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет - тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило, как выясняется, не незыблемое: ст. 1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование так называемой обязательной доли - она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу. Подробно приводить здесь указанные выше статьи ГК вряд ли имеет смысл (по причине крайнего многословия), однако всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.

Если же завещания нет, или суд признал его недействительным (тоже, кстати, прекрасная лазейка), то тогда происходит по закону. Есть понятие «очередность наследства» - наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК. Первая очередь - это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая - братья и сестры. Третья - братья и сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди - чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя - они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат - наследует только сын, а брату (его очередь дальше) не причитается ничего.

Берегитесь детей и родителей
На практике же самой многочисленной категорией являются дети наследодателя - от других браков, внебрачные. «Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, как правило, остаются с матерью, - объясняет Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» . - Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него не живет внебрачный сын - не существует ни одной базы данных, которая бы гарантировала, что ей известны все подобные детали».

На второе по частоте место можно поставить родителей. «Ситуация, которая иногда встречается, - говорит Вероника Панкова, председатель Комитета МАР по защите прав потребителей, гендиректор агентства «Пенаты» . - Родители совершенно не интересуются своими детьми, не платят алиментов. А потом, если эти дети умерли раньше их, предъявляют права на их имущество».

Бывают и истории с участием братьев и сестер . «Реальная ситуация, с которой мы недавно столкнулись, - рассказывает Вероника Панкова. - В Москве жили две сестры, а их брат - в другом городе. Одна из женщин умерла, и наследовать ее должны бы были сестра и брат. Но москвичка решила сделать иначе: вступила в наследство, сообщила нотариусу, что других наследников нет. А сама целых три года водила за нос брата: рассказывала, что у сестры все в порядке, передавала приветы».

Он может явиться и через 10 лет
Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться - мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно - бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев со дня открытия наследства» (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст. 1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, «если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам». Такой наследник должен обратиться в суд «в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

«В качестве уважительных причин, - говорит Ольга Ирич, заместитель начальника юридического отдела отделения ООО «Инвестиционная компания МГСН», - суды признают тяжелую болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.».

Но самый бронебойный аргумент - «не знал». Представим себе ситуацию: у умершего в Москве человека где-нибудь в Хабаровске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет - и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.

Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы утереть со лба нервный пот и сказать, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует. «Можно говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, - говорит Вероника Панкова («Пенаты»). - Но теоретически ничего нельзя исключать ни через 10 лет, ни через 20».

Почему трясут того, кто купил жилье
Ладно, имеет наш неожиданный наследник права на наследство. Но почему претензии свои он адресует к сегодняшнему владельцу квартиры - человеку, которого с легкой руки Верховного Суда, весной 2003 года принявшего «историческое» постановление, сегодня все именуют «добросовестным приобретателем»? Не разумнее ли «трясти» собственных недобросовестных родственничков - тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму…

В жизни все, к сожалению, иначе. «Предъявить претензии к нынешнему собственнику - это для обманутых наследников зачастую единственный шанс что-то получить, - говорит Максим Каталов, директор Агентства недвижимости нового типа «Открытая Компания» . - С родственников деньги стрясти ой как не просто, а квартирка - вот она, в целости и сохранности».

Что требуют: квартиру или кошелек?
Претензии предъявляют, и именно на квартиру, подтверждает Вероника Панкова («Пенаты»). «Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Объяснение простое: цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч. И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении - я знаю такие прецеденты».

Что делать покупателю?
В целом защититься непросто - тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. «У меня иногда появляется ощущение, что между наследниками существует настоящий сговор, - говорит Вероника Панкова («Пенаты»). - Вот недавняя ситуация: у умершего в Москве человека имелись сын в одном городе и племянник в другом. За наследством первым предусмотрительно приехал племянник, а сын «ждал в засаде» до того момента, пока квартира будет продана. О том, что он все прекрасно знал, говорит тот факт, что за наследством он обратился к нотариусу у себя в Хабаровске за день до истечения шестимесячного срока».

Но покупая квартиру у наследника, защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг. «Если квартира принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство, мы всегда берем от продавца нотариально заверенное обязательство, - говорит Ольга Ирич (МГСН). - Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника».

«Добросовестность - это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо, - отмечает Максим Каталов («Открытая Компания»). - Но всевозможные справки, декларации и документы подтверждают, что вопрос изучался, и никаких причин для отказа от сделки выявлено не было. И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме, но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) - в этом случае покупатель может лишиться своего статуса «добросовестного приобретателя».

Здесь - это мы уже от себя - можно добавить, что не так давно мы писали о «добросовестном приобретателе», и многое в той статье перекликается с сегодняшней темой. « ».

Резюме
Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки и никак не позже. И принимать на этом этапе главное решение - покупать квартиру или не покупать. Но прежде - постараться вытрясти из продающего квартиру наследника как можно больше информации и потребовать гарантий.

Покупать квартиру можно, если:
- продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.

Стоит отказаться от покупки, если:
- продавец не внушает вам доверия, явно что-то темнит по поводу своих родственников и не хочет давать никаких гарантий;
- предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке.

1. Купили квартиру в 2005 году, сейчас объявились наследники. Что делать?

1.1. Уважаемая Галина Леонидовна!

Вам следует взять все документы, связанные с покупкой этой квартиры, и обратиться
за юридической консультацией по этому вопросу к юристу или к адвокату, сообщив им все подробности по этой квартире. А там видно будет.

Удачи Вам.

2. Хочу купить часть двухкомнатной квартиры, у которой два собственника. Один из них умер 6 лет назад. Родственники, наследники не объявились. Смогу ли я оформить на себя вторую половину этой квартиры (умершего человека) и через какой срок? Что такое вымороченное имущество?

2.1. Добрый день!
Нет, квартиру умершего человека Вы на себя оформить не сможете, при отсутствии наследников она поступит в собственность муниципального образования.
ГК РФ Статья 1151. Наследование выморочного имущества

1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
жилое помещение;
земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 333-ФЗ)

Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 223-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.
(в ред. Федерального закона от 29.11.2007 N 281-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

Удачи и всего хорошего Вам!

3. Помогите, пожалуйста, понять еть ли у менч риск в приобретении жилья. Я планирую купить квартиру, она досталась по наследству. 2 собственника. Мать умерла 20.09.2014, наследники 2 дочки, обе взрослые. 3 года на данный момент не прошло. Есть ли риск., что объявятся еще наследники, не учтенные в завещании. И сколько срок давности? 3 года истекут 20 сентября этого года, потом можно не переживать или все же сделка заключена на момент до истечения 3 лет и ее могут оспорить. Спасибо!

3.1. Здравствуйте, сложно предугадать, кто может обьявиться. К тому же, вы не правильно считаете срок исковой давности. Он считается не с момента смерти, а когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Все предусмотреть невозможно, поэтому, если нравится квартира, стоит её купить.
Удачи вам и всего наилучшего

3.2. Доброе время суток!
Срок давности вступления в наследство 6 месяцев. Если в течении этого срока больше никто не претендовал на наследство то сделать это он может только через суд, где должен будет доказать почему он пропустил этот срок а потом уже судиться с Вами по поводу приобретения Вами квартиры. И еще имейте в виду что максимальный срок исковой давности 10 лет и начинает течь с 01.09.2013 года были внесены изменения в ГК РФ по срокам исковой давности.

4. Обясните пожалуйста как мне быть, я купила квартиру, но потом на эту квартиру объявился еще один наследник он теперь хочет подать на меня в суд, как мне быть. Что мне нужно делать куда обращаться.

4.1. Татьяна Валерьевна, здравствуйте.
У Вас была законная сделка, всё зарегистрировано в Росреестре, поэтому, не стоит так переживать.
Если и будет суд, то это не с Вами будут разбираться.

5. Хочу купить однокомнатную квартиру, где 7/9 это доля продавца, а 2/9 выморочная доля (эту долю завещали, но наследник так и не объявился уже более чем 25 лет). Продавец уверяет что я могу оформить выморочную долю в собственность через суд. Так ли это на самом деле? Спасибо.

5.1. вы можете купить только 7/9

5.2. Обратитесь к нотариусу, так как оформление доли будет производится через него.

5.3. продавец сам может оформитт на себя ту долю через суд и продать всю квартиру а у вас могут возникнуть по началу сложности

6. Собираемся купить квартиру. На продавца 20 декабря 2015 года была оформлена дарственная матерью. 15 января 2016 года она умерла, а документы на право собственности он получил только 28 января 2016 года (справки с БТИ задержал). Прошло полгода. Грозит ли нам что то в покупке данной квартиры? Может ли кто нибудь оспорить дарственную и объявиться какие нибудь наследники? Можно в договоре купли-продажи оговорить что все спорные моменты будет решать продавец?

6.1. Здравствуйте! Оспорить дарственную будет сложно,т.к.матери нет в живых.Поэтому можете покупать квартиру.Все нюансы покупки обговорите перед подписанием договора с нотариусом.

7. Хочу купить квартиру, по которой исполнена рента. Бабушка умерла год назад. Какие могут быть риски? Могут ли объявиться наследники и могу ли я лишиться квартиры?

7.1. Наследники могут появиться. Подать иск в суд имеют право. Если они докажут, что рента не исполнялась плательщиком, то договор будет расторгнут.

7.2. Добрый день! Всё может быть, срок исковой давности 3 года и он не истек.

7.3. Никаких рисков нет.

7.4. Владимир, оспорен может быть любой договор, в том числе ренты. Но для этого нужны законные основания. В Вашем случае рисков не больше, чем при заключении любой иной сделки. Но желательно все-таки показать документы юристу/адвокату.

8. Мы купили квартиру, чуть позже объявились наследники, сегодня пришло письмо из Росреестра, что наложен арест.
Что нам делать, какие меры принимать?

8.1. Узнайте в Росреестре, на каком основании наложен арест. Если это обеспечительная мера по иску - готовитесь к судебной тяжбе

Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет