В отношениях компании-застройщика и дольщика, который заключил договор, сделал положенный взнос и теперь ожидает ключи от долгожданной квартиры, могут возникать некоторые осложнения. Несмотря на то, что существует закон (214-ФЗ) , в котором эти отношения регламентированы достаточно четко, застройщик не всегда спешит выполнить принятые на себя обязательства. В этой статье мы поговорим о случаях, когда и, тем самым, ущемляет права дольщика, и расскажем – как может поступить дольщик в том или ином случае.

Насколько ФЗ-214 обеспечивает защищенность дольщиков

Во время принятия закона ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на этот документ возлагали большие надежды. И действительно, закон оказался способным защитить дольщиков от прямого обмана и различных мошеннических схем, которые ранее активно применялись недобросовестными компаниями.

Теперь мошенники не могут просто собрать деньги на возведение дома, и сбежать с этими деньгами в неизвестном направлении;

Нельзя оставить дольщиков ни с чем через .

Но механизм реализации закона, к сожалению, по-прежнему далек от совершенства, поэтому современные дольщики то и дело сталкиваются с нарушениями со стороны застройщика. Как правило, сегодня все дольщики получают обещанное жилье, однако, то и дело возникают вопросы, связанные , качеством строительных работ, а также с «лишними» квадратными метрами, за которые приходится доплачивать отдельно.

Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя

Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки) .

Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.

Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки. Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными. Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.

Однако это является изменением первоначальных условий договора, а такие изменения возможны только по обоюдному согласию. Дольщик, который имеет право голоса, может не согласиться с изменениями, он может отказаться от принятия этих условий и потребовать уплату пени. На этот случай предусмотрен следующий порядок действий:

Первым делом, необходимо составить претензию (в двух экземплярах) . В документе нужно потребовать выплаты неустойки (согласно положениям ДДУ и действующему законодательству) , а также возмещения ущерба (например, затрат на оплату арендованного жилья) ;

Затем нужно вручить один экземпляр претензии застройщику. Это можно сделать через секретаря (на вашем экземпляре должна появиться отметка о принятии документа) или отправить заказным письмом (в этом случае нужно хранить квитанции об отправке и уведомление) ;

Если в течение двух недель застройщик не ответил на претензию, необходимо сразу же обращаться в суд. К исковому заявлению нужно приложить копии всех документов, которые подписывались между застройщиком и дольщиком (ДДУ, дополнения, приложения к договору, копию своего экземпляра претензии, квитанцию об отправлении претензии) .

Помимо этого, по истечении двух месяцев, начиная от даты срока сдачи объекта (первоначальная дата, указанная в договоре) , дольщик может расторгнуть договор. Раньше это можно было сделать в одностороннем порядке, но с вступлением в силу новых поправок к ФЗ-214 (с января 2017 года) , теперь необходимо решать такие вопросы через суд.

Важно!

Впрочем, помимо судебного решения дольщик не имеет никаких механизмов взыскания пени с застройщика, и не может заставить последнего выполнить все условия, сопутствующие расторжению договора (возврат средств, выплата неустойки, возмещение морального и прочего ущерба). А застройщик, как правило, не торопится ничего выплачивать и возвращать сумму, уплаченную по договору, и всеми силами уговаривает дольщика «потерпеть еще чуть-чуть, войти в положение». Это может продолжаться бесконечно долго.

Если сложилась неприятная ситуация и дольщик видит, что застройщик особо не торопится, и в ближайшем будущем жилой дом сдан не будет, необходимо обращаться в суд. Но для начала нужно взвесить все «за и против», а здесь не все так однозначно.

• Во-первых, дольщик рассчитывает переехать в новое жилье, собственно, с этой целью и заключался договор, ему нужна именно квартира, а не возврат денег. Именно с этой позиции рассуждает подавляющее большинство дольщиков, соглашаясь на изменения в договоре (перенос сроков) .

Во-вторых, рыночная стоимость квартиры к моменту окончания строительства возрастает весьма существенно, а если решать вопрос через суд, то максимум, чего может добиться дольщик – это возврат уплаченного взноса по договору (ну и в лучшем случае, пени, неустойки, пр.) . Таким образом, застройщику даже выгодно вернуть деньги, ведь он легко продаст готовую квартиру по рыночной цене. И получится, что дольщик предоставил застройщику беспроцентный кредит на несколько лет, благодаря этому кредиту застройщик получает дополнительную выгоду.

В-третьих, нужно учесть еще одну деталь – застройщик может откладывать сдачу дома по причине проблем с финансированием строительства, в связи с резким удорожанием стройматериалов, и прочими серьезными проблемами. В этом случае лучше немедленно забрать деньги через суд, чем дожидаться банкротства застройщика. Ведь тогда вы будете одним из нескольких сотен дольщиков, которые дожидаются окончания процедуры банкротства (а это требует времени) в надежде получить компенсацию (и возможно, деньги не удастся вернуть в полном объеме) . Или вам придется дожидаться завершения «долгостроя» в течение нескольких лет, чтобы получить свою квартиру.

Кстати, в судебном порядке можно привлечь застройщика и к уголовной ответственности, например, за мошенничество.

Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?

Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.

В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.

На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.

Но ситуацию с “лишними квадратами” нужно как-то решать, и дольщики сталкиваются со следующими проблемами:

Если фактическая площадь больше – застройщик требует доплатить за дополнительные квадратные метры, и дольщики, волей-неволей оплачивают их, так как в противном случае застройщик не передаст квартиру в собственность.

Если же площадь жилья оказалась меньше, то, по идее, застройщик должен компенсировать недостающие квадраты. Однако нередко застройщик не желает выплачивать компенсации, мотивируя свои действия удорожанием стройматериалов, увеличением объема работ, ростом их сложности и прочими причинами, вытекающими из изменения в проекте, на которые, кстати, дольщик дал свое согласие.

И в первом, и во втором случае налицо нарушение ФЗ-214, так как застройщик пытается извлечь дополнительную прибыль в результате нарушений первоначальных условий договора. При возникновении подобных ситуаций необходимо обращаться в суд, однако нужно понимать, что для вынесения решения суду потребуются результаты строительной экспертизы, это мероприятие требует определенных затрат и его должен оплачивать истец.

Новые поправки (вступившие в силу с начала 2017 года) говорят о том, что превышение метража квартиры более, чем на 5% является существенным.

Иначе говоря, застройщик не сможет “навязать” дольщику с десяток лишних квадратов. Дольщики могут объединиться и подать коллективный иск, что значительно повышает шансы на успех. Однако часто дольщики избегают участия в судебных разбирательствах, предпочитая согласиться с навязанными условиями и быстрее получить жилье.

Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки

Квартира передается дольщику по акту приемки-передачи, и в этот момент могут быть обнаружены явные дефекты – кривые стены, некачественная отделка, неисправные инженерные коммуникации, скрытые проблемы – отвратительная звукоизоляция, «мостики холода» между панелями, пр. Вот как обстоят дела с качественными параметрами жилья, передаваемого дольщику по договору (ДДУ) :

С одной стороны, статья 7 ФЗ-214 «Гарантии качества, предусмотренные договором» говорит о том, что застройщик обязуется передать жилье, которое в полной мере соответствует строительным нормам, требованиям технических регламентов (положениям о пожарной безопасности, пр.) условиям ДДУ, проектной документации.

Но, с другой стороны, если у застройщика есть возможность законно изменить проектную документацию (по согласованию с дольщиками) , то с высокой долей вероятности изменится и качество жилья.

Кроме того, ФЗ-214 никак не регламентирует качество помещений общего пользования (лестничная площадка, пролеты, входная группа, пр.) . То есть, если дольщики обнаружат, например, трещины на стенах лифтовой шахты, то заставить застройщика устранить недостатки будет проблематично.

Как правило, дольщики мирятся с недочетами в пределах передаваемой квартиры и предпочитают устранять их своими силами, особенно, если все равно предполагается проведение перепланировки. Но что делать, если недочеты серьезные, и устранение их требует значительных затрат? Опять-таки, проблемы могут проявиться не сразу, а, через полгода-год после заселения, например, если квартира передается летом, возможности проверить работу системы отопления просто нет…

ЛЮБОПЫТНЫЕ ДЕТАЛИ

Дольщик не располагает механизмами, способными заставить застройщика выполнить перечисленные требования (по крайней мере, в правовой плоскости), поэтому необходимо действовать через суд. В противном случае застройщик будет просто игнорировать обращения и просто ждать, когда дольщик будет готов принять квартиру в том виде, в котором она есть. Даже если застройщик признает, что – да, действительно, недочеты имеются (это для того, чтобы дольщик не обращался в суд), то это не значит, что он немедленно начнет устранять недостатки, скорее всего, он просто будет ждать.

Согласно положениям закона, дольщик, при обнаружении недочетов или несоответствий положениям статьи 7 ФЗ-214 имеет право отказаться подписывать акт приемки-передачи, и потребовать от застройщика следующее (на выбор) :

Устранить недостатки за свой счет (в приемлемые сроки) ;

Снизить цену квартиры (соразмерно недостаткам) ;

Компенсировать расходы на устранение недостатков.

Таким же образом нужно действовать, если проблемы обнаружатся в течение гарантийного срока, указанного в ДДУ. Прямое обращение к застройщику должно носить формальный характер, так как практика показывает, что компании добровольно выполняют работы по гарантии весьма нечасто.

Как и в случае с лишними квадратными метрами, в суде потребуются доказательства – дольщику необходимо будет заказать и оплатить строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит (или не подтвердит) наличие недочетов и определит объем расходов, необходимых для их устранения.

Но нужно учесть, что эксперт при подсчете расходов на устранение недостатков, может выйти вовсе не ну ту сумму, которую желает получить истец. В результате компенсация, полученная дольщиком через суд, может не окупить даже расходы на экспертизу.

Можно отказаться принимать квартиру, разорвать договор (разумеется, через суд) , но в этом случае вернутся только деньги, уплаченные по договору, это не выгодно застройщику (по причинам, описанным выше) .

Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия

Описанные в данной статье неприятности легче предотвратить, если внимательно и вдумчиво подойти к вопросу выбора застройщика (объекта) . Стоит не только просмотреть проектную документацию, но и проанализировать структуру, изучить документы предприятия (учредительные документы, дата регистрации, кто владелец права на бренд, пр.) , а также выяснить, были ли у застройщика проблемы с дольщиками в рамках других проектов.

Последнее можно установить путем изучения такого ресурса, как «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ» – здесь по названию компании можно найти информацию о том, с кем судился застройщик, и что послужило поводом для разбирательств.

Плохая «история» застройщика, как, впрочем, и полное отсутствие проектов, реализованных ранее, может говорить о высокой вероятности возникновения у дольщика различных проблем с застройщиком.

Игорь Василенко

Не нужно никаких официальных заявлений от застройщиков, чтобы понять, что многие из проектов сегодня уже не строятся. Достаточно проехаться по Москве, чтобы увидеть неживые стройки и остановившиеся краны. Покупатели недвижимости на первичном рынке начинают бить тревогу по поводу дальнейшей судьбы того или иного объекта, в который были вложены их "кровные". О том, как можно обезопасить себя в данной ситуации и на что могут рассчитывать соинвесторы, рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.

Как в целом вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек?

По нашей оценке, среди остановленных на рынке жилой городской недвижимости - порядка 60% проектов. К концу первого полугодия, если предпринятых мер господдержки рынка жилищного строительства окажется недостаточно, можно будет ждать массового неисполнения застройщиками своих обязательств перед людьми, купившими квартиры на стадии строительства, что безусловно поднимет волну негодования среди дольщиков.

По каким признакам можно отнести объект к "группе риска"?

Во-первых, к "группе риска" можно отнести точечное строительство, которое вели непрофессиональные застройщики, рассчитывающие на бум на жилищном рынке (при этом компания может быть опытной в какой-то другой сфере, просто девелопмент для нее - непрофильный бизнес). На сайте любой компании существует перечень проектов, которые она реализовала и ведет в настоящее время. Если этот перечень ограничен (один-два проекта), то есть риск, что начатый проект не будет доведен до конца, поскольку у компании нет возможности для маневров. Когда у девелопера много объектов и они постоянно сдаются, то несмотря на замедление денежных потоков от продаж в кризис, у компании все равно будут финансовые поступления, которые помогут удержаться на плаву.

Второй признак - это соотношение проектов в стадии начала и завершения. Чем больше у компании проектов в стадии завершения, тем больше шансов того, что все будет успешно реализовано. Чем больше проектов в начальной стадии, тем больше вероятность, что у компании возникнут трудности со сроками исполнения. Может получиться так, что застройщику будет проще заморозить часть проектов, потому что в них вложено не так много денег, дождаться более благоприятных условий на рынке и потом снова приступить к их реализации.

Третий признак - это рискованные финансовые схемы. Гарантировать интересы частного инвестора может только 214-ФЗ и договор долевого участия. У застройщиков, работающих по 214-ФЗ, вся отчетность прозрачная. Она позволяет узнать, куда направляются деньги, какими источниками финансирования располагает застройщик и какие у него существуют обязательства. Все остальные схемы работы с физическими лицами - это черный ящик. Застройщик может "проесть" деньги вкладчиков или же просто неэкономно ими распорядиться, и спрашивать с него будет бесполезно.

Что могут сегодня предпринять для защиты своих прав покупатели квартир в этих объектах?

Чтобы защитить свои права, я бы рекомендовал сделать ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Очень важно, с кем именно был заключен договор - непосредственно с застройщиком или с посредником, продающим квартиры. Объясню почему. Очень часто бывает, что какое-то юридическое лицо покупает у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению. Так вот, когда такое юридическое лицо продает эти квартиры в недостроенном доме физическим лицам, то оно не может заключать с ними договор долевого участия, так как у него нет права работать по 214-ФЗ из-за отсутствия статуса застройщика (это ограничение существует в законе). Именно поэтому юридические лица, которые выступают соинвесторами строительства, используют всевозможные обходные схемы и заключают договора предварительной купли-продажи, вексельные и пр. Они бы и рады работать по 214-ФЗ через договоры долевого строительства, но не могут, поэтому вынуждены идти в обход законодательства. Вот такой парадокс! Поэтому очень часто договор заключается не с застройщиком напрямую, а с другим юридическим лицом, которое выступает соинвестором строительства. Иметь дела с инвестором-юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим юрлицом - полностью ли инвестор рассчитался за приобретенные квартиры или нет? Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "задвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. Такие схемы были, есть и будут.

Поэтому если у вас заключен договор не с застройщиком, а с таким посредником, то я бы посоветовал вступить в прямые отношения с девелопером. Вы можете обратиться к вашему продавцу или напрямую к застройщику с просьбой заключить договор поручительства исполнения обязательства по передаче квартиры под эти документы. А можно и переоформить существующий договор с продавцом на договор долевого участия напрямую с застройщиком. Это возможно и допустимо при добросовестном поведении участников рынка. Частному инвестору такой документ даст право требовать исполнения своих обязательств непосредственно с застройщика.

Если же физлицо приобрело квартиру непосредственно у застройщика и с ним не заключили договор соинвестирования, то я бы, например, спросил - а почему вы не можете работать по 214-ФЗ и выслушал внимательно все причины. Иногда застройщик не работает с самого начала по 214-ФЗ по вполне объективным причинам, например, не смог подать проектную декларацию из-за того, что не было полного комплекта документов. Но со временем этот пакет документов уже обязан появиться и ему ничто не мешает начать работать по этому закону и заключить с дольщиками новые договоры.

Если же застройщик даже отказывается объяснять, почему он не хочет переоформлять свои отношения с частными инвесторами, то это тоже может быть признаком его недобросовестности. И в этом случае можно усомниться в желании девелопера выполнить свои обязательства по строительству. Если люди заплатили деньги, то должны иметь какие-то гарантии, и тут не надо стесняться защищать свои права. Нужно напрямую спрашивать застройщика, что у него происходит со строительством, и он обязан это объяснять людям.

Как вести себя дольщикам в ситуации, когда компания официально не объявляет о банкротстве и прекращении строительства, но в реальности стройка стоит? Либо в ситуации, когда многократно сдвигается срок сдачи дома?

Обманутый вкладчик - это не только тот, кому продали два раза одну и ту же квартиру, но и тот, перед которым застройщик не выполняет свои обязательства. На этот случай в Москве был разработан и принят механизм по замене застройщика. И этот механизм работает как раз только по инициативе дольщиков. Дольщик может, конечно, подать на застройщика в суд и потребовать свои деньги, но, как правило, все хотят не этого, а хотят получить квартиру. Поэтому я бы рекомендовал занять дольщикам более активную позицию. Для начала он должен пойти в свою префектуру и уточнить там планы в отношении этого дома, узнать, контролирует ли префектура его строительство. Вполне возможно, что у префектуры есть ответы на все вопросы дольщика. Один пайщик не может получить всего того объема информации, который может получить государственный контролирующий орган. Несоблюдение сроков строительства дает право городским властям применить определенные меры к такому застройщику. После оценки состояния конкретного объекта власти могут поменять застройщика, а могут и сами достроить этот объект.

Если дольщик решил все-таки разорвать свои отношения с застройщиком, то каким образом можно получить обратно деньги?

Если отношения были оформлены в рамках договора долевого участия, то есть по 214-ФЗ, то долльщик может сначала вступить в мирные переговоры с застройщиком. В случае, когда по-хорошему договориться не удается или дольщик не согласен с выдвинутыми условиями девелопера (например, доплатить какую-то часть средств и перенести сроки строительства), он имеет право без обращения в суд в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Для этого достаточно отправить застройщику по почте заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору долевого участия с уведомлением.

Договор считается расторгнутым со дня получения дольщиком этого уведомления. Через 10 дней с момента расторжения договора застройщик должен вернуть участнику все уплаченные им денежные средства, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день с момента получения и до момента их возврата. Если застройщик не расторгает договор в добровольном порядке, то участник долевого строительства может потребовать расторгнуть договор в судебном порядке. Но это не значит, что суд автоматически будет на его стороне. Суд будет оценивать серьезность обстоятельств - действительно ли сдать объект в установленный срок невозможно.

Голословные заявления дольщика (я хочу получить деньги обратно и все) не принимаются. Изучая обстоятельства такого дела, суд будет защищать интересы, как дольщика, так и застройщика. Дольщик должен будет предоставить суду доказательства неисполнения договора или невозможность его исполнения в будущем. И тут главная сложность в том, как доказать неисполнение обязательств в будущем? Признаки неисполнения застройщиком своих обязательств должны быть очевидными любому лицу, не являющемся специалистом. Например, если план ввода дома по договору - 2 квартал 2009 года, а у вас дом до сих пор находится на нулевом цикле, то очевидно, что он не будет сдан в срок. Доказательства могут быть любыми. Можно приходить каждый день на стройку и снимать ее на видеокамеру, доказывая тем самым, что строительство стоит. Можно попросить назначить техническую экспертизу и пр.

Но даже если суд вынесет решение о возврате дольщику средств, получить деньги с застройщика не всегда реально. Ведь если у застройщика нет денег, чтобы достроить дом, откуда он возьмет деньги для возврата их дольщикам? При подобном развитии событий, как правило, организуется целая группа участников процесса, кому этот застройщик должен. И дольщик будет явно тут не одинок - претендовать на возврат средств могут в том числе и подрядные структуры, и банки. В итоге, скорее всего все кончится банкротством застройщика и реализацией объекта. И за какую сумму он будет продан еще не известно: не факт, что этой суммы хватит на всех. В результате "всем сестрам раздадут по серьгам" в порядке очереди, и дольщикам может вообще ничего не достанется. Кстати, эту схему можно использоваться как один из способов перехвата объектов "за дешево". То есть рейдеры сейчас могут поднимать дольщиков на войну с застройщиками, чтобы за очень дешево перехватить тот или иной объект.

Таким образом, у дольщика есть два выхода - либо пытаться по закону получить свои деньги, либо достраивать объект. Возможно, будет гораздо проще доплатить все-таки небольшую сумму (по сравнению с общей суммой денег) и получить свою квартиру. Я считаю, что если застройщик добросовестный и у него возникли проблемы, то имеет смысл не пытаться вернуть свои деньги, а достраивать объект.

Правильно ли я понимаю, что 214-ФЗ не гарантирует возврат вложенных средств?

Важно понять, что 214-ФЗ гарантирует в первую очередь права дольщика на получение купленной им квартиры в сроки, установленные договором. Если сроки не соблюдаются, то начисляются штрафные санкции. Но когда речь идет о расторжении договора и возврате денежных средств, то здесь уже работают также и общие нормы Гражданского кодекса, как и при неисполнении любого другого договора. При расторжении ДДУ никто не может сказать с уверенностью на 100%, что дольщик получит свои деньги в полном объеме.

Не стоит сбрасывать со счетов и еще один немаловажный нюанс. В Гражданском кодексе есть 452 статья, в которой сказано, что при существенных изменениях обстоятельств любая из сторон имеет право требовать изменения условий договора или его расторжения. Изменившиеся обстоятельства признаются существенными, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними не был заключен или был заключен на других условиях. Поэтому, с моей точки зрения, застройщик имеет право на основании этой статьи ГК сделать попытку доказать свою правоту и подать встречный иск с просьбой об изменении условий договора. Он может сослаться на резкое удорожание банковских кредитов или на отсутствие финансирования, в результате чего он уже не может исполнить свои обязательства за те же деньги, поэтому просит пересмотреть условия договора - либо увеличить сроки строительства, либо размер платежа, а может быть и то, и другое. Суд будет оценивать эти обстоятельства, а сочтет ли он их существенными или нет - не известно, так как пока такой практики на рынке жилищного строительства у нас не было.

А если квартира была куплена по иным схемам, например, столь распространенному предварительному договору купли-продажи, можно ли получить обратно деньги и как?

Если вы заключили предварительный договор купли - продажи, то в идеальном случае должны быть соблюдены три условия, гарантирующие вам возврат денег и получение недвижимости. Первое - договор должен быть заключен непосредственно с застройщиком, а не с его аффилированным лицом. Второе - деньги должны быть уплачены тоже застройщику, соответственно, у вас на руках должен быть документ, подтверждающий уплату денежных средств именно застройщику. Это может быть вексель, договор займа, соглашение о задатке или авансовой оплате и пр. Если вы платили третьему лицу, то должен быть документ о том, что застройщик дал указание заплатить третьему лицу. Суть в том, что в ваших документах должен фигурировать застройщик, у которого есть актив. Третье - в предварительном договоре купли-продажи должен быть указан срок заключения окончательного договора купли-продажи. Если он не указан, то через год предварительный договор автоматически прекращает действовать.

Если же при заключении предварительного договора эти условия не были соблюдены, то вы сможете отстоять только право требования денег, но не квартиры. Дело в том, что за время действия предварительного договора цены на недвижимость могут вырасти и застройщику будет выгоднее продать вашу квартиру на рынке, а вам вернуть первоначальный взнос. Так многие раньше и делали, когда цены на рынке росли. У тех, кто покупал недвижимость по другим различным "обходным" договорам, типа договора переуступки прав требования, договора соинвестирования, по страховой схеме и пр, прав еще меньше и не факт, что при возникновении проблем у застройщика они смогут отстоять свои интересы. К сожалению, таких дольщиков гораздо больше, потому что на рынке мало кто работал по 214 ФЗ.

Приостановление строительства загородного дома зачастую затягивается на месяцы и даже годы. Насколько важно официально оформить недостроенный дом, и как превратить недострой из набора стройматериалов в объект недвижимости, который можно продать на законных основаниях? Об этом читайте в нашей статье.

Как известно, возведение загородного дома - дело, требующее немалых вложений средств и сил, в период кризиса большая часть недостроенной загородной недвижимости либо стоит «мертвым» капиталом, либо выставляется собственниками на продажу. Вместе с тем, сегодня на рынке загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи мошенничества с продажей земельных участков, домов и дач, когда продавцы пытаются любыми путями реализовать свою недвижимое имущество, избавив себя от оплаты налогов и других обязательных ежегодных взносов. В нижеприведенной статье мы постараемся осветить основные схемы мошенничества в области продажи загородного имущества и как можно уберечься от опасных сделок.

Состояние объекта индивидуального жилищного строительства

С 2004 года российское законодательство предусматривало возможность государственной регистрации не только готовой недвижимости, но также и объектов незавершенного строительства, причем независимо от стадии «замороженного» строительства. Главным условием для регистрации является - наличие капитального бетонного или кирпичного фундамента.

Важно! Объект незавершенного строительства не получится узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта . В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы. Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2016 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом. В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд. Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.

Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

• для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
• СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.

Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии. Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства. Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).

В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае правильного оформления всех документов на земельный участок и недостроенный дом, необходимо заказать технический паспорт на объект незавершенного строительства, поставить «недострой» на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Едином реестре.

Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.

Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.

В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.

Алексей

Добрый день! Планирую приобрести участок ИЖС для постройки дома. На участке числится объект незавершенного строительства, 2 этажа, 80м2. Собственник один на участок и недострой. Реально участок пустой, ничего на нем нет. ДКП думаю придется делать и на недострой и на участок. Что потом делать с "мифическим" недостроем? Оформлять его под снос или строить дом на этом недострое (как потом регистрировать, если не совпадет площадь, размеры...)? Подскажите пожалуйста.

Ожидает проверки

Сергей

Здравствуйте! Хочу приобрести земельный участок ИЖС с находящемся на нем недостроенным домом - фундамент, стены, окна, крыша, частично внутренняя отделка. Документы на землю есть, есть разрешение на строительство действующее до 2026 года. Что посоветуете?

Ожидает проверки

Елена

Здравствуйте. У меня оформлен земельный участок с разрешённым использованием - индивидуальный жилой дом с приусадебным участком. На нём есть недостроенный дом. Разрешения на строительство нет. Подскажите, пожалуйста, какие дальнейшие шаги по оформлению недостроя. И можно ли его достраивать без этого разрешения? Буду благодарна за ответ.

Ожидает проверки

Тимур

Здравствуйте, у меня очень сложная ситуация и самостоятельно в ней разобраться мне сложно. Более 20 лет владеем квартирой в доме на 2 хозяина. Вторая половина дома пустует и не достроена. Что бы её не растощили, около 10 лет назад, мы в данном доме вставили окна и более менее привели его в жилое состояние, но так все и оставили, т. к. Не хватило средств. Через суд признали право на владение второй половиной дома, однако тех. паспорт и документы не оформляли, так как статуса у посёлка не было. Сейчас статус посёлка определён. Подскажите пожалуйста, можем ли мы сейчас начать процесс оформления земли и тех. паспорта на дом, можно ли оформить единый тех. паспорт на весь дом, без указания квартир и как недостроенная половина дома повлияет на документацию и процесс оформления. Спасибо за консультацию.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Тимур! Насчет земли надо уточнять в местной администрации, так как просто так взять и приобрести в собственность муниципальную землю нельзя. Для оформления документов на дом целиком необходимо через суд признать право собственности на весь дом в силу приобретательной давности. Только после этого можно будет оформлять технические документы на дом и на право собственности.

Игорь

Добрый день, Сергей! Хочу приобрести в ипотеку участок ЛПХ, документы на него есть, но на нем стоит недостроенный каменный дом, точнее фундамент и стены, возведенный лет 20 назад, документов нет, с юридической стороны как правильно все оформить.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Игорь! Самым лучшим вариантом является регистрация нынешним собственником данного недостроя в качестве объекта незавершенного строительства. В этом случае на дом будут документы о собственности и он будет поставлен на кадастровый учет. Без этого получается, что Вы покупаете только земельный участок. А дом без легализации может быть признан самостроем.

Ольга

Добрый день. Скажите, а есть разница в начислении налога для Волгограда для завершенного и незавершенного строительства жилого дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Ставки налога являются одинаковыми, но при этом начисленная сумма налога в отношении объекта незавершенного строительства может быть меньше из-за его меньшей инвентаризационной стоимости.

Людмила

Скажите пожалуйста,могу ли оформить дом на садовом участке,земли с/хозяйств.назначения для ведения садоводства,куплен был в 2015г как незавершенное строительство 106 и,кирпичный 2х эт.есть скважина,отопление воны,в/яма.Незавершенка 87%.Земля в собственности и незавершёнка тоже в Собственности.Как оформить завершённое строительство и возможно ли это?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Вам надо получить технический паспорт на дом в БТИ после завершения строительства дома, присвоить ему адрес, а потом направить уведомление в местную администрацию о завершении строительства. После этого можно подавать документы в Росреестр для регистрации права собственности.

Сергей

Здравствуйте. В снт куплен участок 12 соток в 2017г. В этот же год оформлен дом и участок в собственность. Год постройки 1995. Есть прописка и проведен свет. Нужно ли будет в 2019 разрешение на строительство для изготовления техпаспорта и ввода дома в эксплуатацию т.к его нет?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Если Вы оформили дом в собственность с регистрацией в Росреестре, то значит у Вас есть технические документы на дом. Поэтому при их наличии получать разрешение на строительство не требуется. Кроме того, до март 2020 года для начала строительства объектов ИЖС не надо получать разрешение на строительство, надо направлять только уведомление в местную администрацию.

Людмила

Добрый день! Покупаю земельный участок и недостроенный жилой дом 40% готовности, имеется два св-ва от 2005г., больше у продавца нет никаких документов. Говорит, что сделает на меня доверенность и я буду заниматься подготовкой документов. У меня сейчас проходит параллельная сделка по продаже квартиры. Поэтому сейчас могу дать только залог. Но вот такая ситуация, мной были измерены границы- от фасада 5 м., а от соседей с одной стороны 2м. Как быть в такой ситуации? Ведь по новому законодательству мне могут отказать в разрешении на строительство и я не смогу завершить объект и сдать его в эксплуатацию. Получается что покупаю только земельный участок? Что Вы можете посоветовать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! В настоящее время до марта 2020 года для объектов ИЖС не надо получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию, достаточно только уведомления местной администрации. Поэтому можно посоветовать как можно скорее достраивать дом. Другим вариантом является узаканивание дома через суд, если нет разрешения на строительство.

Илья

Добрый день! Имеем садовый участок в СНТ. Земля сельхозназначения, разрешенное использование: для садоводства. В начале лета 2018 начали строить капитальный дом, залили фундамент. На тот момент никаких уведомлений не подавали, да и, на сколько понимаю, не нужно было. Оформить не успели. Сейчас с 2019 года по новому закону строить на этих землях ничего нельзя. В феврале подавали уведомление, но нам отказали. Есть ли какая-нибудь возможность его оформить? Если в судебном порядке, то какие перспективы? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Илья! В соответствии со ст. 222 ГК РФ постройка будет самовольной, если на момент начала ее возведения существовал запрет на строительство в силу отсутствия разрешенного использования. Но так как Вы начинали строительство тогда, когда строить было еще можно, то можно попытаться сыграть на этом моменте. В любом случае без помощи профессионального юриста не обойтись, так как ситуация неоднозначная с правовой точки зрения и требует изучения практики и штудирования законодательства.

Игорь

Хорошо, но как вы думаете, что если мне в соотсетствии со ст. 51.1. ГрК РФ заявить о реконструкции дома, (переустройство, ремонт и усиление фундамента, переустройство мансандры)именно с этим описанием. Дай Яхве, дадут разрешение, и я в течении 10 лет спокойно не торопясь построюсь в рамках указанных границ в соответствии с установленными нормами. (обычная дача не исторические поселения, от руки ресуется схематический план участка и дом на нем с отступами). Почитал судебную практику по делам о строительстве, а не о реконструкции.Это сильно дорогу кому то перейти нужно!Или просто строится ближайшие года 3. Возможны сверки кадастра с гугл, и т.д картами? Суть то в том, что борются с особняками и многоквартирниками а пострадаем мы нищеброды многодетные.

Сергей (старший юрист)

В принципе, такой вариант вполне допустим, так как закон не предусматривает обязательного выхода проверяющих на место.

Игорь

Здравствуйте, ситуация такая в декабре 17 года оформил дачный дом заполнив упрощенную декларацию по дачной амнистии, Успел по упрощенке буквально в последние дни. Но самое интересное не в этом, ни какого дома нет до сих пор. Вот так я, хотел себе упростить жизнь, а обстоятельства изменились. Возможно, начну строительство в это лето, естественно без всяких уведомлений, дом то по документам уже есть и я за него налог заплатил. Строить не заморачиваться, или посодют меня за подлог документов. Или заявить, что снес до 1 марта 19 года разрешение не требовалось. Все-таки дом строить хочу!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Игорь! Лучше побыстрей построить, так как маловероятно, что будут устанавливать соответствие документов фактическому положению. Кроме того, Ваши действия не привели к причинению ущерба государству и, следовательно, никакой ответственности Вы понести не должны.

АЛЕКСЕЙ

земля в собственности с 2011 г назначение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, построил фундамент, коробку в 2013г под дом на этом участке и пока заморозил, что в дальнейшем меня ожидает при оформление этого дома и что сейчас?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! До марта 2020 года для завершения строительства таких домов не надо получать разрешение на ввод в эксплуатацию, а после этой даты надо будет получать разрешение, что будет сопряжено с дополнительными трудностями.

Александр

Добрый день. В 2000 г приобрели участок ЗНП в черте города со старым домиком,Старый дом сломал, получил разрешение на строительство в этом-же году начал стройку, землю приватизировал, дом достроил и проживаю,подведены все коммуникации, заключены все договора, оплачиваю все коммунальные платежи,прописан по адресу,хочу дом зарегистрировать как быть? разрешение на строительство давно просрочено! из документов: договор купли продажи на старое домовладение и землю,свидетельство о гос.регистрации земли, и просроченное разрешение на строительство, как узаконить? только по суду?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! На основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Вам надо направить уведомление в местную администрацию о завершении строительства и предоставить необходимые документы. После проверки Вам будет выдано уведомление о соответствии или несоответствии дома обязательным требованиям. Попробуйте для начала пойти таким путем, а потом уже надо смотреть, что делать дальше.

Сергей

Здравствуйте. На участке в СНТ начал строительство дома. Не проследил за правильность разметки под сваи. В результате получилось минимальное расстояние до соседского забора до первой угловой сваи 2,85 м. Далее, по длине дома,11 м, расстояние увеличивается до 3.5 м. Руки как-то опустились. Потом болезнь и вот дом не достроен. Есть крыша, окна, утепление, наружная отделка- сайдинг. Внутри не обшитые стены. Дом каркасный. Посоветуйте, пожалуйста, что можно сделать.

IMG_0823.JPG

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Не совсем понятно, что Вас смущает. Отклонение от проекта или от минимально допустимых расстояний до границ соседского участка?

Ольга

Добрый день Сергей! У нас с мужем есть земля ЛПХ, мы на ней построили наполовину дом, но слышали про дачную амнистию что нужно до марта оформить дом, т.е зарегистрировать. Что будет если мы года через 2 это сделаем? Якобы сейчас упрощенная программа по оформлению, так ли это?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! В этом случае Вам надо будет получать разрешение на строительство и на ввод дома в эксплуатацию в общем порядке. До 1 марта 2019 года можно ограничиться направлением уведомления в местную администрацию о начале строительства и в этом случае можно будет не получать разрешение на строительство и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Владимир

Здравствуйте! Участок под ЛПХ (состоит:6соток в собственности, 8 в аренде на 49 лет). Дом построен(фунд.плита,стены,крыша) на 6 сотках с заходом на 8. Никаких документов на дом. Могу поставить на кадастровый учёт по упрощенке(до 1.03.19г.) без БТИ? Если да, какие документы? Даст ли это плюс при легализации через суд? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Владимир! Без БТИ никак, так как именно БТИ выдает технические документы на дом, а без этих документов на кадастровый учет не поставят. Поэтому Вам будет лучше написать уведомление в местную администрацию о начале строительства, так как при наличии согласования Вы сможете сделать все легально.

Илья

Добрый день! На садовом участке имеется недострой (фундамент, стены и крыша). Документов на дом нет никаких. Кроме того со стороны проезжей части построен в 1 метре от межы. Есть ли сейчас возможность его узаконить? В надлежащий вид (штукатурка/стяжка) можем привести за 1-2 месяца.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Илья! Можете подать уведомление о начале строительства в местную администрацию. Если выдадут согласование, то можно будет попробовать получить на дом технические документы и зарегистрировать право собственности.

Людмила

Здравствуйте! Нужна ваша помощь. Земельный участок в аренде под ИЖС, до окончания договора аренды не успеваем закончить строительство дома. Могу ли я зарегистрировать право собственности, как объект незавершенное строительство и можно ли присвоить адрес на незавершенное строительство. Какие документы будут необходимы. Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Конечно, Вы можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства. Для этого Вам надо обратиться в БТИ за получением технических документов на дом, а потом с этими документами обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. В соответствии с постановлением Правительства РФ №1221 адреса могут присваиваться также в отношении объектов незавершенного строительства.

Лилия

Здравствуйте! После смерти отца я унаследовала участок с домом в СНТ. Участок зарегистрирован в собственность, дом у отца, с его слов, числился как "недострой" (начало строительства - 1993 год). Но никаких документов на дом, как недостроенный объект, у меня нет. Вопрос следующий: можно ли в свете грядущих с 1 - го марта 2019 года изменений в законодательстве каким - то образом поднять документы на дом, как на объект незавершенного строительства, и в какие инстанции для этого нужно обратиться? Заранее спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Попробуйте сначала обратиться в правление садоводческого товарищества, у них должны быть документы о предоставлении земельных участков и, возможно, относительно построенных домов. Но Вы можете оформить данный дом в рамках "дачной амнистии".

Андрей

в 2011г. Нарофоминским БТИ (московской обл.) выдан техпаспорт на недостроенный ИЖС площадью 684кв.м. В 2019 Мосгосстройнадзор отказал в принятии уведомления на окончание строительства так как нет на руках разрешения на строительства. В уведомлении на начало строительства также отказывает так как площадь дома больше 598кв.м. что запрещено правилами землепользования Москвы от 2017г. Что посоветуете? Подавать в суд на Мосгосстройнадзор и требовать выдать акт завершенного строительства?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Формально отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию дома правомерен, так как отсутствует разрешение на строительство. Можно попробовать подать заявление в суд о легализации самовольной постройки. Предварительно стоит также изучить судебную практику по такого рода делам в Московской области.

Леонид

Здравствуйте! Какие документы нужны для получения разрешения на строительство жилого дома, который зарегистрирован в росреестре как незавершённый строительством? То есть, на дом есть свидетельство о регистрации, а разрешения на строительство нет. Я, скорее всего, не успею закончить окончательное строительство жилого дома до 1.03.2020 г. и мне необходимо будет получать разрешение на ввод в эксплуатацию. А для этого мне нужно будет получить разрешение на строительство. Куда мне нужно (или не нужно) обращаться для этого? И какие документы необходимо собрать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! В настоящее время разрешения на строительство объектов ИЖС не выдаются. Поэтому можно ожидать, что до 1 марта 2020 года в законодательство будут внесены изменения, которые позволят учесть данный момент при получении разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. На данный момент формально этот вопрос не решен и отсутствие разрешения на строительство является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (но получать данное разрешение сейчас не требуется). Поэтому необходимо дождаться внесения изменений в законодательство или разъяснений государственных органов.

Юлия

Добрый день. У моего папы был земельный участок и на этом участке дом (пострадавший от пожара в 2014) затем в 2015г он передал все это мне по договору дарения. Дом после пожара (не пригоден для проживания) так и стоит не разобран. Рядом в 2016 начали строить новый дом залит фундамент,поставили сруб и крышу. Как и куда обращаться чтобы его недостроенный зарегистрировать? Какие документы нужны? Или ничего не предпринимать и достраивать потихоньку,а на это уйдут годы. И как правильно оформить снос старого сгоревшего дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! Надо обратиться в БТИ за получением технических документов на объект незавершенного строительства, а затем подать документы в Росреестр для регистрации права собственности. Но в этом случае могут возникнуть сложности в связи с тем, что отсутствует уведомление местной администрации о начале строительства. Легализовать строительство надо, иначе дом могут признать самовольной постройкой и снести. Для снятия сгоревшего дома с регистрации надо подать документы в Росреестр для его снятия с кадастрового учета и прекращения права собственности.

Леонид

Спасибо, Сергей. Мне кажется, что Вы не внимательно прочитали мой вопрос, поэтому не совсем правильно мне ответили. Я написал, что свидетельство о собственности на недостроенный дом у меня есть и мне уже начисляют налог на этот недостроенный дом. Кроме того, у меня этому дому присвоен адрес. Поэтому, раз есть свидетельство и адрес, то и продать его мне не составит труда. Я же купил его и перерегистрировал на себя. Вот прописаться я, скорее всего, не смогу. Но с другой стороны, если я оформлю дом как законченный строительством, то и налог на собственность мне начислят в несколько десятков тысяч рублей ежегодно. В принципе, я уже сейчас могу проживать в этом доме. Но стройка ещё будет продолжаться неизвестно сколько времени. Подскажите, есть ли какой нормативный документ, обязывающий переводить стройку в законченное строительство и какой срок на это отпущен? Разрешение на строительство, вероятнее всего, прежние хозяева сдали в росреестр при оформлении недостроя. Сейчас я могу ввести дом в эксплуатацию до марта 2020 года без разрешения на ввод в эксплуатацию. Что Вы мне посоветуете?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! Такого документа нет. Определенных сроков завершения строительства домов нет. Поэтому завершать строительство или нет, Ваше личное дело. Но, на наш взгляд, продать объект незавершенного строительства по документам, хотя на деле в нем можно жить, будет сложнее за ту цену, которую Вы хотите.

Леонид

Добрый день! В 2014 году приобрел земельный участок с недостроенным домом. Получил два свидетельства о государственной регистрации права. Отдельно на землю и на дом. Жилой дом зарегистрирован как незавершенный строительством, назначение жилое, степень готовности 27%. Земля ИЖС. Присвоен адрес, налоговая начисляет и земельный и имущественный налог по этому адресу. Есть ли смысл переводить дом в состояние жилого или пусть числится как недострой? И какие документы необходимы в случае перерегистрации дома в жилой? Кроме свидетельст о регистрации прав никаких документов нет.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! В незавершенном доме нельзя прописаться, его будет сложно продать. Кроме того, может истечь срок действия разрешения на строительство (если выдавалось). Поэтому, если дом построен, то лучше его оформить. Вам надо поставить дом на кадастровый учет, получить технический паспорт на дом и подавать заявление на регистрацию права собственности.

Дарья

Добрый день! Имею в собственности полностью узаконенный земельный участок. Построили на нем капитальный дом, но завершение строительства ещё в процессе. Как мне можно оформить документы на него, как на объект незавершенного строительства и что для этого нужно сделать? Заранее спасибо за ответ!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дарья! Вам надо обратиться в БТИ для получения технических документов на незавершенное строительство. Затем обратитесь с заявлением в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и для регистрации права собственности на него. Полный перечень документов для регистрации установлен в законе о государственной регистрации недвижимости.

Ирина

В 2017 году приобрела земельный участок в СНТ, оформлено право собственности на него. Есть кадастровый план участка. В этом году строим капитальный двухэтажный дом для последующего проживания в нем: готовы фундамент, несущие первого этажа, залита плита второго этажа. Строим параллельно хозблок с капитальным фундаментом. Разрешения на строительство не брали, вроде оно и не требовалось. Важно ли именно до 1 января 2019 года зарегистрировать эти постройки и что для этого нужно? И можно ли эти постройки оформить в собственность на мужа (собственником земельного участка являюсь я)?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Если не зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства до 2019 года, то потом потребуется уведомлять местную администрацию о начале строительства с проверкой соответствия проекта строительства требованиям законодательства. Для регистрации указанного права необходимо получить в БТИ технические документы на незавершенное строительство и потом подать документы в Росреестр на регистрацию права собственности. Право собственности может быть оформлено и на мужа.

Екатерина

К вопросу ниже, стоит оформлять незавершенное строительство? Или подождать января месяца?

Сергей (старший юрист)

Лучше начать в этом году, так как со следующего года вносятся изменения в категории земельных участков, на которых можно возвести капитальные жилые дома. Не исключено, что местная администрация по Вашим землям не примет градостроительных планов или данные планы не будут допускать возможность строительства жилых домов.

Екатерина

Добрый день! Приобрели участок в аренду в ДНТ, земли населенных пунктов, ведение дачного хозяйства. В последующем хотим построить дом и выкупить землю. Сейчас залили фундамент, до 1 марта 2019 года не успеем достроить, и оформить по упрощенной форме. Подскажите нужно нам брать сейчас разрешение на строительство? или оформить как незавершенное строительство, и какие в будущем будут последствия?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Сейчас не надо получать разрешение на строительство. Для оформление незавершенного строительства надо хотя бы залить фундамент и вызывать работники БТИ для оформления технических документов. Потом ставите объект на кадастровый учет и регистрируете на него право собственности.

Светлана

Добрый день! Купила в октябре 2018г. земельный участок в СНТ, земли населенных пунктов. На участке уже возведен капитальный фундамент для строительства жилого дома, но с нарушениями отступов от границ участка, т.е. одна сторона фундамента расположена от забора с соседним участком не на 3 метра, а на 1,5 метра. Можно ли сейчас (до 01.01.2019г) зарегистрировать фундамент как Объект незавершенного строительства? Не возникнут проблемы в оформлении Жилого дома после завершения строительства?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Право собственности на объект незавершенного строительства можно оформить. Но могут возникнуть сложности с получением технических документов, так как нарушение будет выявлено при обследовании фундамента. Кроме того, нарушение отступа позволит владельцу соседнего участка предъявить требование об устранении нарушений его прав (например, недостаточное освещение), что может привести вообще к сносу дома.

Дмитрий

Здравствуйте! В 2005 году купил участок с незавершенным строительством – домиком 6X6 метров. Земля в НСОТ- для ведения коллективного садоводства и огородничества (категория земель – земли населенных пунктов). Есть кадастровый план земельного участка, свидетельство на землю и свидетельство на незавершенный строительством объект, технический план незавершенного строительством объекта. Сейчас достроил. Как перевести в жилой дом и прописаться? И нужно ли это срочно делать до 1 января 2019 года? Или потом могут быть проблемы? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дмитрий! Для того, чтобы признать данный дом жилым и пригодным для проживания необходимо обратиться в местную администрацию для образования комиссии, которая проверит данный дом на соответствие требованиям, предъявляемым к жилым домам. После этого надо оформить технические документы на дом и зарегистрировать право собственности. Главное, посмотреть допускается ли градостроительным планом, действующим в Вашей местности, строительство жилых домов на таких землях.

Мария

Здраствуйте! Подскажите пожалуйста: 1. Строим дом, фундамент/стены/крыша/окна/дверь уличная поставлены. Более ничего не сделано. Электричество подведено к дому, но внутрь не введено. Отопление отсутствует. Скважина для получения воды не пробурена (в деревне нет водопровода - у всех собственные скважины). Можно ли такой дом поставить на учет (оформить в собственность, введения дома в эксплуатацию)? 2. В связи с перечисленным подскажите пожалуйста, что еще необходимо сделать по минимуму, что бы после введения дома в эксплуатацию, можно было в нем прописаться? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Мария! 1. С августа 2018 года не требуется получать разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Достаточно только уведомить об этом уполномоченные органы. Если Вам БТИ выдаст технический паспорт на дом, то ставьте его на кадастровый учет, получайте адрес и регистрируйте право собственности. 2. Прописаться в доме можно будет при наличии адреса и зарегистрированного права собственности на дом.

Ольга

Добрый день. На дачном участке возведен фундамент под строительство дома. Можно ли и нужно ли до 1 января 2019 г. оформить этот недострой (т.е заказать на него тех паспорт, поставить на кадастровый учет и др.) ? Или смысла нет, все потом придется узаконивать через суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! С 01 января 2019 года изменяются правила оформления строительства строений на дачных земельных участках. Но при этом все ранее зарегистрированные права собственности на такие строения признаются государством. Поэтому целесообразно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Екатерина

Здравствуйте! В 2014 году купили участок, назначение ДНТ, построили дом (сруб под крышей на летночном фундаменте), так и остался недостроенным, никаких документов на дом не получали. Сейчас пытаемся продавать, слышали, что в 2019 году с такими неоформленными недостроями могут возникнуть проблемы. Действительно так? И какой порядок оформления таких объектов?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Проблемы могут начаться уже сейчас, так как строительство велось без получения каких-либо разрешающих документов. Уже сейчас дом является самовольной постройкой. Для легализации подобных домов необходимо обеспечить, чтобы его параметры соответствовали всем предъявляемым требованиям, что может быть подтверждено экспертизой, и подать заявление в суд о признании дома возведенным с соблюдением требований законодательства. Помимо этого в законе существует еще несколько условий, когда самовольная постройка может быть легализована.

Марина

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, как нам поступить. Хотим купить дом, дом достроен, проведены газ, вода. Но по документам (по словам продавца) числится как незавершенное строительство. Участок в собственности у продавца. Можем ли мы приобрести этот дом, какие риски, сможем ли после покупки зарегистрировать его и присвоить адрес и с какими трудностями придётся столкнуться? Заранее спасибо за ответ

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Основная трудность заключается в получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Без этого документа Вам невозможно будет оформить право собственности на дом, получить адрес и прописаться в нем.

Евгений Берднико

Добрый день. Собираюсь купить земля с недостроенным капитальным домом. У земли разрешенное использование "Земли запаса (неиспользуемые)", по документу "Садоводство", Категория земель:Земли населённых пунктов, относится к ДНТ. На дом нет никаких документов. Смогу ли я зарегистрировать дом как объект незавершенного строительства, если он построен с соблюдением всех норм? И второй вопрос: если регистрация дома пройдет успешно, получится ли перевести землю в ИЖС при таких условиях?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Вам сначала надо определиться с тем, имеет ли право продавец продавать данные земли, ведь по закону они могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Если же этот вопрос решен, то Вы можете оформить дом как объект незавершенного строительства после получения на него технических документов. Изменить категорию земельного участка также не представляет сложным, но при этом надо предварительно сформировать соответствующий участок и поставить его на кадастровый учет.

Татьяна

Добрый день! Подскажите пожалуйста - у нас Свидетельство на от 2001 года на участок с находящимся на нем недостойным строительством. Сейчас хотим продать участок. Недострой фактически под снос. Делаем кадастровый план участка. Надо ли заказывать технический план на дом? И модем ли продать просто землю если на недострой есть свое Свидетельство?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Так как дом все же зарегистрирован как объект незавершенного строительства, то на него надо получать технический план. Но Вы можете продать отдельно земельный участок, оставив право собственности на недостроенный дом за собой, но при этом надо определить с собственником земельного участка порядок пользования Вами домом. Если собственник не согласится, то он может потребовать по суду сноса дома.

ЕЛЕНА

Здравствуйте. В Севастополе в 2002г. купила дом незавершенный строительством по договору купли-продажи.Есть тех.отчет,кадастровый паспорт и гос.акт на землю на праве постоянного пользования под индивидуальное строительство бывшему продавцу.еДом я достроила.Есть проект на дом,распоряжение и договор с госадминистрацией на строительство дома.Что нужно предпринять и с чего начать,что бы оформить право собственности и кадастр на недострой либо сразу на достроенный дом?Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Вам надо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Подробный перечень документов, которые надо оформить, можно найти в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Всеволод! Достроенным дом будет в том случае, если в нем будут созданы условия для жизни людей в соответствии с планом строительства. После завершения строительства дома надо будет получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и только потом идти в Росреестр для осуществления регистрации права собственности на дом.

Всеволод

Здравствуйте! (1) Если в загородном доме есть стены (сруб), крыша, проемы для окон и дверей, то можно ли считать дом "достроенным"? (2) Предположим, зарегистрировали недостроенный дом. Какие шаги надо будет предпринять, когда его достроят? Спасибо! С уважением Всеволод

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Надо смотреть, какие первоначально условия называл застройщик, а именно предлагал ли он купить готовый дом или недостроенный дом. Но если цена будет снижена, то можно и согласиться на покупку недостроенного дома при условии, что застройщик будет оказывать содействие в регистрации объекта незавершенного строительства.

татьяна

здравствуйте,мною был заключен договор задатка для покупки дома.теперь застройщик предлагает оформить куплю недостроенного дома и заключить со мной допдоговор.соглашаться ли мне на такого рода сделку?

Анна

Здравствуйте, строение одно по документам не завершённое строительство, 2 собственника, у одного все сделано, они живут там, а у другого собственника сделано под крышку, черновая отделка. Может один собственник, без другого оформить как завершённое строительство?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! Нет, не может. Надо делить дом на два самостоятельных объекта недвижимости. Только после этого второй собственник может оформить право собственности на объект завершенного строительства.

Любовь

Здравствуйте, куплен был участок земли с недостроенным зданием,68 сейчас хотим достраивать.Какие наши дальнейшие действия по оформлению?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Любовь! Это будет зависеть от того, есть какие-либо документы на это здание, было ли оно как-либо оформлено. В худшем случае если нет никаких документов на дом придется легализовать здание в судебном порядке. Если с документами все в порядке, то надо будет только получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Оксана О

Добрый день. Подскажите пожалуйста, можно ли оформить договор купли-продажи на объект незавершенного строительства из документов есть только разрешение на строительство, кроме того объект находится на арендованной у администрации поселения земле. Если можно оформить такой договор, то какие документы нужны. И можно ли оформить такой договор у нотариуса?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Для купли-продажи такого объекта необходима его регистрация в Росреестре в качестве объекта незавершенного строительства. Поэтому пусть настоящий собственник сначала зарегистрирует объект незавершенного строительства и оформит на него право собственности.

Анна

Добрый день. Я приобрела дом с оформленным разрешением на реконструкцию, могу ли я, не переоформляя на своё имя разрешение, продолжить строительные работы и затем уже сдавать в эксплуатацию ижс на своё имя? Ещё по этой же ситуации-хочу взять ипотеку на часть работ, не будет ли проблемой что разрешение на имя бывшего владельца?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! При переходе права собственности на объект капитального строительства с выданным разрешением на строительство получать новое разрешение не надо. Старое разрешение сохраняет свою силу. А вот возможность получения кредита по разрешению на строительство, выданному старому владельцу, надо уточнять в том банке, в котором Вы хотите получить кредит. У каждого банка могут быть свои требования.

Виктория

Добрый день. Подскажите пожалуйста.. Собираемся купить землю в СНТ.. Земля оформлена в собственность, на ней стоит дом коробка, двери, окна, фундамент, но дом не оформлен ни как.. Продавец предлагает купить землю, а оформлением дома заняться нам самим. Разрешение на строительство не требовалось и что мы сможем его оформить по дачной амнистии..? В дальнейшем собираемся проживать в доме круглогодично. Сможем ли мы без проблем потом оформить дом на себя? Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! Если дом капитальный, то разрешение на строительство получать надо и потом получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Но тут встает другой вопрос: разрешается ли строительство таких домов на земле, предназначенной для ведения садоводства и огородничества. Поэтому Вам надо сначала смотреть вид разрешенного использования земельного участка.

Сергей

Здравствуйте. В собственности участок ИЖС и Объект незавершенного строительства.Дом достроил,но закончилось действие РнС.В управлении архитектуры сказали, что все дальнейшие действия только через суд как самострой! Верно ли это?Какие должны быть мои действия, что бы правильно оформить дом в собственность.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Сначала Вам можно попробовать продлить срок разрешения на строительство. Но если не получится, то дальнейшее строительство будет осуществляться в отсутствие на то законных оснований и объект может быть признан самовольной постройкой с последующей ее легализацией через суд.

Ирина

Здравствуйте, дом достался по наследству, в наследство вступили как в недострой, приехали оформлять в кадастровую фирму, там он уже оформлен как жилой дом, т.к. мама начала оформлять при жизни и не успела получить документы, что нам сейчас делать? С кадастровой отправляют к нотариусу, переделывать документы, аргументируя тем, что неправильно вступили в наследство, а нотариус отправляет в кадастровую

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Если проблема заключается в получении новых документов из кадастровой палаты, то Вам, как наследникам, должны были выдать данные документы, так как смерть заявителя не приостанавливает совершение начатого процесса регистрации недостроенного объекта недвижимости в качестве завершенного. На место заявителя просто встают его наследники. Поэтому Вам следует попробовать детальнее выяснить в кадастровой палате суть их претензий и правовое обоснование невозможности оформления права собственности на дом.

Евгений

Здравствуйте.подскажите пожалуйста сможим ли мы оформить дом на себя если купим.ситуация такова-имеется земля в собственности на двух человек.дом с подведенными коммуникациями, но оформлен как незавершенное строительство. разрешение на строительство имеется.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Никаких сложностей быть не должно. Вы можете купить объект незавершенного строительства и оформить на него право собственности. Другой вопрос, правильно ли велось строительство. Если при строительстве были допущены нарушения законодательства, то Вам просто не выдадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Надежда

Добрый день! Подскажите пожалуйста, у нас есть участок в СНТ, на нем возведён капитальный дом, недострой фундамент, стены, крыша, окна, двери. В разрешении на строительство нам было отказано по причине нахождения участка в зоне для ведения дачного хозяйства и в зоне полос воздушных подходов аэропорта. Как можно зарегистрировать объект? Через суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Надежда! В сложившихся условиях никак. Надо менять разрешенное использование земельного участка. Земли для садоводства не предназначены для размещения капитальных строений, Вы можете на этом участке построить только дачный домик.

Николай Захаров

Здравствуйте! Скажите пожалуйста, можно ли прописаться в недостроенном объекте недвижимости на ИЖС, или можно ли зарегистрировать недострой как дострой и прописаться в нем?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Николай! Прописаться можно только в жилом помещении, под которым понимается жилой дом, но не объект незавершенного строительства. Поэтому Вас не пропишут в доме, который не достроен и не введен в эксплуатацию. Вы также не сможете зарегистрировать недостроенный дом как достроенный, так как предварительно нужно получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Александр

Здравствуйте. В 1993г мне был выделен в пожизненное пользование земельный участок с разрешением на строительсто. В 2006г по решению суда за моим отцом,было признано право собственности на объкт незавершённого строительства. В 2010г по договору дарения объект перешёл обратно ко мне. Дом достроен,какие нужны документы и какова последовательность действий для регистрации его как жилого. Есть на моё имя свидетельство на объект незавершённого строительства, свидетельство собственности на землю, есть адрес. Заранее благодарен.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Надо обратиться в БТИ за получением технического паспорта на дом. Затем необходимо обратиться в местную администрацию за получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После этого можно регистрировать право собственности на жилой дом.

Александр

Спасибо Сергей. Есть ещё вопрос. Дом расположен в 1,5м от границы с соседним участком,это ни где не зафиксированно так как кадастровый паспорт не делался. Может ли это послужить отказом в получении разрешения на ввод в эксплуатацию? В судебном решении прописано заключение судебного эксперта о том,что сохранение данной постройки не нарушает прав и охраняемыхзаконом интересов других лиц. Может ли это мне помочь?

Сергей (старший юрист)

Маловероятно, так как выдача разрешения на строительство связана с проверкой качества непосредственно строительства. Но в связи с нарушениями в части соблюдения расстояний между строением и границами участка могут возникнуть сложности с получением некоторых документов, необходимых для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Василий

Здравствуйте.10.03.2018 Выиграл на аукцион земельный участок под ИЖС. Я так понимаю нужно мне отмежевать границы. Брать градостроительный план, потом разрешение на строительство. Вопрос. Могу ли я с капитальным фундаментом как недостройоформить фундамент в собственность, а потом и землю в собственность по процентной ставки от кадастровой стоимости? Есть удостоверение ветерана боевых действий если хоть как оно поможет Очень дорого она мне обошлась в аренде. Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Василий! Фундамент при наличии всех необходимых технических документов может быть зарегистрирован в собственность как объект незавершенного строительства с последующим преимущественным правом на покупку земельного участка под ним. Но вот стоимость покупки будет определяться местной администрацией и, скорее всего, по рыночным ценам.

любовь

Здравствуйте.В 2014 году купила дом как жилой дом незавершенное строительство. В 2017 закончили строить и переоформили как жилой дом. В 2017 продали дом и теперь в налоговой просят заплатить налоги так как дом в собственности менее 3 лет. Но адрес дома остался прежним. Поменялся только кадастровый номер и площадь дома. Почему считают что это уже другой объект? Или надо предоставить в налоговую справку с БТИ что это один и тот же объект?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Любовь! Да, это уже другой объект. По законодательству законченный объект недвижимости и объект незавершенного строительства рассматриваются как самостоятельные объекты недвижимости.

Вадим

Ув.юристы, подскажите пожалуйста.. Имею земельный участок в аренду под ИЖС. На сегодняшний день построил на нём капитальный фундамент. Могу ли я стать собственником данного участка, с имеющимся фундаментом только?!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вадим! Если земля находится в муниципальной собственности, то Вы имеете преимущественное право на выкуп этой земли без проведения торгов, так как являетесь собственником объекта недвижимости на этом участке.

Толик

У меня участок в снт в собственности.Фундамент на дом копитальный но не достроен. Времени уже мало до 1 марта. Как мне быть.с чего начинать для сбора документов. Ведь больше мне жить не где и я надеялся достроить дом и прописаться

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анатолий! Вам сначала надо заказать технический паспорт в БТИ. Потом можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства, в этом случае не требуется получать разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Марина

Добрый день! У нас земельный участок в ДНП, земли населенных пунктов; разрешенное использование: для дачного строительства. Начать строительство хотим начать с беседки и хозпостройки, а затем дом. Так как продлевают дачную амнистию, то разрешение на строительство не нужно. Но мы понимаем, что за два года не успеем построить дом, чтоб зарегистрировать его по дачной амнистии. Как нам правильно поступить? Брать ли сейчас ГПЗУ и разрешение на строительство или нет?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! На постройку дачи итак не надо получать разрешение на строительство, так как это не капитальный объект.

Янис

Добрый день, Хочу купить участок в ДНП с недостроенным бревенчатым домом в Московской области. У продавца есть документы на собственность участка. Но недостроенный дом не зарегистрирован на него. Он предлагает мне купить так, а потом регистрировать самому. Какие риски это несет для меня как для покупателя? Стоит ли соглашаться или предложить продавцу сначала зарегистрировать незаконченный дом на себя, а потом продать его мне? Насколько я знаю ему это проще сделать, так как до 1 марта 2018 действует какая-то упрощенная схема регистрации. Или есть другие варианты? Спасибо.

Янис

Добрый день, решил уточнить детали по своему предыдущему запросу: недостроенный дом на участке имеет свайно-винтовой фундамент, т.е. как я понимаю является капитальным строительством. И еще вопрос: можно ли дом заявить как дачный, а по факту он будет круглогодичным? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для легализации дома необходимо получить разрешение на строительство, оформить технический и кадастровый паспорт. После этого можно оформлять право собственности. Вы не успеете этого сделать до 1 марта 2018 года. С этой даты необходимо получать также разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому Вам лучше возложить на продавца оформление всех необходимых документов на собственность на дом, так как Вам придется оформлять все эти документы. По факту недостроенный дом является самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями.

Сергей (старший юрист)

Капитальный характер дома будет установлен при его постановке на кадастровый учет. А не ставить на учет нельзя, так как местная администрация может в любой момент обратить на него внимание и снести на основании решения суда.

Янис

Спасибо за ответ. А если продавец сейчас легализует этот недострой, а я его после этого куплю. Но потом, когда я дом дострою, его мне все равно надо будет регистрировать по новой неупрощенной схеме, верно?

Сергей (старший юрист)

Верно. Вам надо будет получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Это новое требование, оно действует с 1 марта этого года.

Янис

Добрый день, подскажите,если продавец продает дом и земельный участок по ДКП на общую сумму 915 тысяч рублей, должен ли он будет платить налог с продажи? Или на сделки до 1 млн. рублей налог не распространяется? Спасибо.

Янис

Добрый день, еще раз. Спасибо за предыдущие ответы. Пожалуйста, подскажите как правильно оформить и назвать договор задатка на покупку земельного участка с незавершенным строительством жилым домом. Продавец владеет земельным участком документы есть. И через несколько дней получит документ о регистрации незавершенного дома. После этого я должен ему внести задаток. И в связи с этим вопрос: в основном договоре будет указаны две суммы - за недостроенный дом и за зем.участок. И общая сумма. Задаток должен идти за что -то одно? Или он идет в счет общей суммы? И правильно ли его назвать: Договор о задатке купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством? Или Предварительный договор купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством с задатком? Спасибо за ответ!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если продавец владел домом и землей более 5 лет, то ему не надо платить НДФЛ.

Сергей (старший юрист)

Задаток засчитывается в счет общей сумму по договору, которая должна быть уплачена покупателем. Оформить можно отдельным соглашением о задатке или включить условие о задатке в предварительный договор купли-продажи.

Павел

Здравствуйте.Беру с торгов в аренду у администрации земельный участок под ИЖС.Смогу ли я его размежеватьна 2 части и построить 2 дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! Межевание осуществляется целей определения границ земельного участка по отношению к другим участкам. В Вашем случае это означало бы, что Вы чужой земельный участок хотите разделить на два. Поэтому это невозможно без оформления права собственности на землю.

Павел

Спасибо за ответ! Хотя кадастровые инженеры пологают что можно. Через схему границ земельного учаска. После чего утверждение и подпись главы муниципалитета. Потом присвоение кадастрового номера каждому разделённому арендованному участку. И далее переоформление договора аренды. Тогда подскажите, если я построю на целом едином арендованном участке только фундамент одного дома, тогда я смогу оформить это строение недостроенный дом в собственность как незавершённое строительство??? После чего, на основании собственности моей незавершёнки сделать выкуп купчю всего земельного участка у муниципалитета??? Ну а потом буду межевать как захочу!

Из данной статьи вы узнаете: что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию и как доказать факт просрочки.

Одной из самых распространенных проблем, которые возникают при исполнении договора долевого участия, является невозможность сдачи дома новым жильцам до плановой даты ввода в эксплуатацию. Срок является одним из обязательных пунктов договора и его невыполнение считается нарушением договора. Мера ответственности застройщика за соблюдение сроков отображена в ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Запланированный срок передачи квартир определяет строительная компания в проектной документации. Он указывается в договоре и должен быть одинаковым для всех дольщиков, которые планируют получить право собственности в одном блоке (секции) или доме.

Понятие «передачи» часто путают с понятием «ввода в эксплуатацию». Ввод в эксплуатацию - это принятие дома местной администрацией и выдача застройщику соответствующих документов. Без этого он не имеет права передавать квартиры дольщикам и оформлять акт приема-передачи.

Срок в договоре долевого строительства может быть обозначен тремя способами:

1. Точная дата. Например, 30.11.2016 года, это означает, что 01.12.2016г. срок передачи уже будет просрочен.
2. Указание квартала (например, 1 квартал 2017 года). Просрочка сдачи в этом случае будет с 01.04.2017г.
3. В зависимости от даты ввода в эксплуатацию. Например, если ввод в договоре обозначен до 01.05.2017 года, а на процедуру передачи квартир отводится 30 дней, то обязательства застройщика считаются просроченными с 31.05.2017г.

Застройщики часто включают в договор обозначение срока сдачи, как ориентировочный или запланированный, и таким образом, пытаются избежать ответственности в случае невыполнения обязательства до указанной даты. Но, как показывает судебная практика, на результат исков это не влияет.

Что влечет просрочка сдачи квартир

Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.

По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.

Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.

Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую - для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Что является доказательством просрочки сдачи дома

Подтверждением невыполнения обязательств застройщика в части срока передачи квартиры является:

• отсутствие акта приема-передачи (при этом указанный срок в договоре истек);
• акт подписан, но позже, чем было запланировано в договоре.

В первую очередь, необходимо отправить претензию в письменном виде. В тексте нужно сослаться на заключенный договор долевого строительства. Далее указывается просроченная дата и обоснование того, что обязательства не были выполнены. В претензии дольщик может требовать передачу квартиры, выплату неустойки, возмещения понесенных убытков и т.д. Она либо вручается лично уполномоченному лицу компании или отправляется заказным письмом.

Если застройщик никаким образом не отреагировал на претензию, то дольщик имеет право подать иск в суд. Прежде всего, необходимо составить исковое заявление . По сути, оно должно содержать ту же информацию, что и претензия. Также в нем можно требовать и возмещение морального ущерба, если это возможно обосновать.

К исковому заявлению прикладывается:

• договор долевого строительства;
• расчет неустойки;
• претензия, которая была отправлена застройщику ранее;
• квитанция о внесении государственной пошлины.

Документы подаются в суд по месту нахождения застройщика.

При правильном оформлении документов шансы получить решение в свою пользу у дольщика очень велики. Но сумма неустойки может быть уменьшена по ходатайству ответчика. Если ответчик добровольно не компенсирует неустойку, то деньги будут взыскиваться через исполнительное производство.

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия?

Если же компания просрочила срок сдачи больше чем на два месяца и не отвечает на претензии дольщика, то он имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврат внесенных денег.

При нарушении срока сдачи дома дольщик может написать заявление об отмене доплаты за больший метраж жилья, чем это было предусмотрено технической документацией. Точно также можно урегулировать вопрос о перекладывании расходов, связанных с вводом дома в эксплуатацию, на застройщика. Но соглашаться на это застройщик не обязан. Невыполнение им сроков сдачи дома не отменяет этих платежей.

В ситуации, когда застройщик предлагает подписать акт о передаче квартиры после оговоренного в договоре срока, в нем должна быть информация о просрочке. Строительные организации в таком случае часто включают в документ пункт о том, что дольщик не имеет претензий касательно срока. При подписании такого документа участник не сможет взыскать с компании неустойку. Дольщику же стоит написать претензию застройщику с требованием внести эти изменения в документ. Их наличие не является препятствием для регистрации права собственности на жилье в установленном законом порядке.